Một thị trường có sức hút thật với người nước ngoài, và cũng là nơi nhiều người mắc sai lầm đắt giá nhất.
Vì sao thị trường này hấp dẫn
Khí hậu, tư cách thành viên châu Âu, giá còn thấp hơn Tây Âu và khả năng cho thuê cho khách du lịch.
Bốn yếu tố này cộng lại tạo ra nhu cầu ổn định từ người mua nước ngoài qua nhiều thập niên.
Ai được mua
Công dân Liên minh châu Âu mua gần như không hạn chế; công dân ngoài khối chịu một số giới hạn và cần chấp thuận theo quy định.
Đây là điều cần kiểm ngay từ đầu, vì nó ảnh hưởng tới loại tài sản và diện tích bạn được sở hữu.
Giấy chứng nhận sở hữu là vấn đề trung tâm
Đã từng có tình trạng người mua trả đủ tiền, nhận nhà, nhưng nhiều năm sau vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận đứng tên mình.
Nguyên nhân thường là tài sản còn bị thế chấp bởi chủ đầu tư, hoặc vướng thủ tục chưa hoàn tất từ phía bên bán.
Chi phí ngoài giá mua
Ngoài giá bất động sản còn có phí chuyển nhượng, thuế, phí luật sư, và trong nhiều trường hợp là thuế giá trị gia tăng với nhà mới.
Tổng các khoản này là con số đáng kể, và nó nên được tính vào ngân sách ngay từ khi bắt đầu tìm nhà chứ không phải lúc chuẩn bị ký.
Quy định đã được sửa
Các quy định về đăng ký hợp đồng mua bán và bảo vệ người mua đã được siết lại sau khi vấn đề trên bộc lộ.
Nhưng chúng không xoá được các trường hợp cũ, và việc kiểm tra vẫn hoàn toàn thuộc trách nhiệm của người mua.
Tài sản có tranh chấp nguồn gốc
Một số bất động sản liên quan tới các yêu cầu về tài sản sau năm 1974, và giao dịch với chúng tiềm ẩn rủi ro pháp lý nghiêm trọng.
Thẩm định lịch sử quyền sở hữu là bước bắt buộc, và nó chỉ có ý nghĩa khi do một luật sư độc lập thực hiện.
Giá và chu kỳ thị trường
Thị trường này có tính chu kỳ rõ, với các giai đoạn tăng nóng rồi điều chỉnh mạnh, phần nhiều gắn với dòng vốn nước ngoài.
Người mua để ở ít chịu ảnh hưởng, nhưng người mua để đầu tư cần hiểu mình đang vào ở điểm nào của chu kỳ.
Luật sư phải độc lập
Luật sư do bên bán hoặc môi giới giới thiệu không phải là người đại diện lợi ích của bạn.
Đây là sai lầm phổ biến nhất của người mua nước ngoài, và nó là nguyên nhân của phần lớn các vụ việc đáng tiếc.
Vay mua nhà
Ngân hàng cho vay mua nhà với điều kiện chặt hơn nhiều so với giai đoạn trước khủng hoảng, và tỷ lệ vốn tự có yêu cầu khá cao.
Người nước ngoài thường gặp điều kiện ngặt hơn nữa, nên phần lớn giao dịch của nhóm này được thanh toán bằng tiền sẵn có.
Mua nhà xây dở
Mua từ dự án đang xây có giá tốt hơn nhưng rủi ro cao hơn nhiều nếu chủ đầu tư gặp vấn đề tài chính.
Cần kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án, các khoản thế chấp trên khu đất, và cơ chế bảo vệ khoản thanh toán của người mua.
Cho thuê
Cho thuê ngắn hạn cho khách du lịch có lợi nhuận tốt vào mùa cao điểm nhưng chịu quy định về đăng ký và thuế.
Cho thuê dài hạn cho người địa phương ổn định hơn, nhưng lợi suất thấp hơn và việc chấm dứt hợp đồng bị ràng buộc bởi luật bảo vệ người thuê.
Chi phí duy trì hằng năm
Thuế bất động sản địa phương, phí quản lý khu nhà, bảo hiểm, bảo trì và tiền điện nước khi không có người ở.
Với nhà nghỉ dưỡng chỉ dùng vài tuần mỗi năm, các khoản này cộng lại thường lớn hơn nhiều so với hình dung ban đầu của người mua.
Ba việc nên làm trước khi ký
Thuê luật sư độc lập, kiểm tra giấy chứng nhận và các khoản thế chấp, và xác nhận tình trạng quy hoạch của khu đất.
Ba việc này tốn một khoản nhỏ so với giá trị giao dịch, và chúng loại bỏ gần như toàn bộ rủi ro nghiêm trọng mà người mua thường gặp.
Hỏi đáp
Người ngoài Liên minh châu Âu mua được không?
Được, nhưng chịu một số giới hạn và cần chấp thuận theo quy định.
Vì sao giấy chứng nhận lại là vấn đề?
Vì đã từng có trường hợp chậm cấp do tài sản còn thế chấp hoặc thủ tục chưa hoàn tất.
Có cần luật sư riêng không?
Rất cần, và phải là luật sư độc lập chứ không phải người do bên bán giới thiệu.
Cho thuê ngắn hạn có được không?
Được, nhưng phải tuân thủ quy định về đăng ký và nghĩa vụ thuế.
